Vivre en Suisse et louer un appartement en France que l'on possède

Bonjour à tout le monde,

Je me permets de me tourner vers vous afin de présenter la problématique à laquelle je fais face actuellement.

Je suis Français et je travaille et réside dans le canton de Genève.
J’aimerais investir prochainement dans un appartement en France afin de le louer par la suite.

Quid des impôts locatifs ?
Devrais-je aussi déclarer mes revenus Genevois en tant que salaire auprès des impôts Français sachant que je suis déjà imposé à la source à Genève ?
Est-ce que je ne risque pas la double imposition de mon salaire en déclarant des revenus locatifs en France ?

Merci d’avance pour votre aide :slight_smile:

Bonjour,

A confirmer, mais je crois qu’il faudra surtout déclarer votre locatif en France à la Suisse. Donc cela ne vous fera pas payer d’impôts en France, par contre cela vous fera en payer d’avantage du coté Suisse.
Ceci dit je ne suis pas sur à 100% de mes propos alors je laisse les personnes plus compétentes vous répondre également.

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Imposé à la source dans le canton de Zurich, je déclare mes revenus fonciers en France comme tout le monde.
Le canton de ZH ne m’a jamais demandé (et il s’en fou) si j’avai des revenus en France (tant que vous restez sous ~120 K CHF brut annuel).

En France ils sont soumis à l’IR selon la tranche de revenu qui prend (logiquement) compte de vos revenus CH.
Il n’y a aucune double imposition donc.

Les revenus fonciers sont soumis à la CSG (17.7 % je crois) si vous etes en CMU ou aux prestations sociales de 7.5% si vous etes en Lamal.

Bonjour,

La réponse est dans la convention de non double imposition France-Suisse.

Vous êtes résidente suisse avec des revenus locatif francais.
Ces revenus sont imposables en France,
Mais doivent être déclarés en Suisse, ce qui va permettre de calculer votre taux d’imposition.
Ce taux sera appliqué à vos autres revenus imposables en Suisse.
Ce n’est pas une double imposition, mais cela augmente votre taux d’imposition.

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Bonjour @Ptitfred @Sundgau @NicolasC et merci pour vos réponses.

De ce que j’ai compris en faisant différentes recherches, c’est que je vais payer une imposition foncière forfaitaire de de 37,2% (20+17,2) à condition de ne pas excéder environ 27’000 euros de revenus (au delà on passe à 30+17,2).

Concernant mes impôts en Suisse il semblerait qu’il n’y ait aucun impact comme le mentionne @Sundgau

Les sources :


https://www.notaires.fr/fr/expatriation/fiscalité-des-expatriés/expatriation-fiscalité-des-revenus-locatifs-de-source-française

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Bonjour,

sujet intéressant. J’habite en FR pour le moment, et je loue un bien en FR aussi; je compte déménager en Suisse en 2020.
La location en FR est faite en LMNP, avec 0 EUR de revenu locatif net (voir négatif!), compte tenu de l’amortissement du bien, qui est neuf.
Est-ce que pour la Suisse le revenu locatif de mon activité LMNP est aussi a considérer comme nulle ou négatif, ce qui n’engendrait également aucune augmentation du taux d’imposition?

Merci pour votre feedback.
Roberto

Bonjour,

Je cherche cette info, et pour l’instant ne l’ai pas trouvée. IL est possible que cela dépende des Cantons.

La difficulté est que pour le LMNP, vous avez un n° SIRET, donc vous êtes considéré comme une Entreprise en France (d’où la possibilité d’amortir).
Mais cela est fait en nom propre et reporté sur votre feuille d’impôts personnelle.

Bonjour Nicolas,

oui, effectivement il y a un nr de SIRET. A mon sens, cela ne devrait pas être taxé que un France. Dans le spécifique, comme le revenu net est nulle, il ne devrait pas avoir d’impôt en France (ce qui est le cas) comme en Suisse (a vérifier). Je vous serait très reconnaissant si qqun devait trouver une réponse claire a cette question.

Bonjour.
À ma connaissance, l’amortissement ne rentre jamais en considération dans les déductions fiscales sur les biens immobiliers. Les intérêts, oui, mais pas l’amortissement.
Ce n’est pas pour rien que les propriétaires suisses n’amortissent pas.

Dans tous les cas, la fiscalité est une affaire cantonale, donc sauf à ce qu’un accord franco-suisse dise l’inverse, le Canton appliquera son droit.

Bonjour Likorn,

je suis tout a fait d’accord avec vous sur le principe de ne pas considérer que les intérêts d’emprunt comme déduction; ce qui reste valable en Suisse comme en France.
D’ailleurs, le fait d’avoir ouvert une activité LMNP avec nr. de registration (Siret), devrait « transformer » le revenu locatif en revenu de société, qui - selon les regle du Pays ou l’activité est exercée (la France) - est zero.
J’ai écrit « devrait », car a mon avis il faut l’avis d’un expert comptable, avec expérience dans le secteur. Est-ce que sur ce site l’on trouve cette figure professionnel, capable de nous donner une confirmation?

Bien à vous,
Roberto

Pas moi en tout cas. Mais, à mon avis, téléphoner ou écrire aux impôts du Canton concerné serait une idée intéressante en premier lieu.
Bien entendu, en cas de réponse déplaisante, il faudrait perséverer dans vos recherches.

@Roberto: bonjour- Je suis comme vous resident fiscal suisse (canton de Geneve) et je declare depuis 5 ans les revenus de ma location meublee en France. Jusqu’a present, ne pouvant deduire les amortissements dans la declaration fiscale annuelle, ces revenus locatifs avaient un impact negatif sur mon taux d’imposition. Or, j’ai trouve des sources d’info selon lesquelles je devrai declarer le resultat fiscal negatif de ce LMNP tel qu’il figure sur ma liasse fiscale annuelle (voir lien ci-dessous). Du coup, j’ai appele le fisc genevois, car il n’est pas possible dans la declaration des revenus immobiliers d’inscrire un quelconque amortissement. Ils m’ont dit de joindre un courrier explicatif a ma declaration 2020 accompagne des justificatifs (liasse fiscale 2020 et declaration 2042) et de comptabiliser le montant de l’amortissement dans la rubrique ‹ autres deductions ›. Je vais tenter de faire comme la personne de l’AFC m’a indique, mais je doute que cela passe puisqu’il n’est pas logique que cet amortissement s’impute sur le revenu global (il devrait seulement s’imputer sur les revenus locatifs immobiliers et s’ajouter aux autres charges). Je suis preneur d’infos au cas ou vous auriez obtenu une reponse claire. J’envisage de devenir frontalier et je voudrais savoir si pour la determination du statut de quai-resident, l’AFC de Geneve prendra en compte le resulat fiscal nul de mon LMNP ou a contrario les seuls revenus locatifs dimines des charges copro, impots (a l’exception de l’amortissement comptable). Merci pour votre feedback ainsi que ceux de frontaliers quasi-residents qui ont des revenus issus de LMNP.

@olivierjean
Bonjour,

Je suis moi-même résidant à Genève et possède une maison en France voisine, que je loue en LMNP. J’effectue bien entendu une déclaration de revenus auprès du fisc français (en tant que Non Résident) et, mes amortissements dépassant mes revenus, mes impôts français sont nuls.
En revanche, côté fisc genevois, j’avais tenté - en 2016 - de déduire mes amortissements (avec liasse fiscale en annexe) et de présenter le même résultat net que dans ma déclaration française, et cela m’avait été refusé. En vous lisant, je me dis que devrais tenter cela à nouveau l’année prochaine (j’ai déjà rendu ma déclaration genevoise pour mes revenus 2021). Bref: je suis très volontiers preneur d’un retour quant au sort que le fisc genevois a réservé à votre demande de prise en considération de vos amortissements.

Une autre question importante est celle des impôts sur la fortune, élevés à Genève. Car le fisc genevois - par analogie avec ce qu’il fait pour les revenus - ajoute la valeur de ma maison française à ma fortune suisse pour déterminer le taux de taxation de ma fortune suisse. Et il détermine la valeur de ma maison française en prenant le prix d’achat de départ, au cours EUR/CHF de l’époque…
Or, en tant que loueur LMPN, la valeur fiscale de ma maison dans mon bilan est déjà amortie d’environ 25% (sans parler du fait que l’EUR a perdu, depuis l’achat, également env. 25% face au CHF). Bref: si quelqu’un est dans une situation semblable et a pu faire admettre au fisc genevois une valeur fiscale de son bien plus en rapport avec la situation réelle ou LMNP, je suis preneur d’infos…Merci d’avance.

Il me semble que le fisc genevois n’a que faire de la valeur fiscale. La seule valeur qui l’intéresse est la valeur réelle.
Si vous pensez qu’elle vaut moins (en CHF) il suffit de faire faire une expertise par un expert immobilier et de produire cela au fisc genevois.

Le fisc genevois ne prend pas en compte l’amortissement LMNP.
J’ai fait ma déclaration cette année avec l’aide d’un fiduciaire.
Vous pouvez tout de même déduire des frais (assurances PNO, intérêt et assurance du prêt, charges de chauffage, eau, frais de comptabilité, travaux …) afin de réduire vos loyers mais le calcul ne sera pas aussi avantageux que le LMNP.