Résidence principale en France, plus-value quand l'un des conjoints part habiter et travailler en Suisse

Bonjour à tous,

Voici un petit cas sympathique :

  • Nous sommes mariés, et avons acheté récemment une petite maison dans le Sud en résidence principale. Nous y vivons et y travaillons ma femme et moi ;
  • 2 enfants majeurs dont un à charge qui étudie en Suisse et l’autre travaille déjà en Suisse ;
  • Or l’un de nous deux ( ma femme) a reçu une proposition intéressante pour un emploi à GE ;
  • Je désire continuer mon activité d’agent immobilier en France. J’ai actuellement une SAS.

La villa que nous avons achetée est susceptible de se revendre avec une grosse plus-value au vu de l’envolée des prix en mode post-covid.

Ma femme passerait donc en résidence principale en Suisse, et moi ma résidence principale serait en France… Que se passerait-il le jour de la revente de la villa au niveau imposition de la plus-value ?
Est-ce quelqu’un dans le forum a déjà eu cette expérience ?

Merci :slight_smile:

La résidence principale n’est pas exonérée de taxation sur la plus vallue?

En effet mais que se passe-t-il si l’un des deux membres du couple - ce qui est le cas ici - élit la Suisse comme résidence principale ? On se retrouve avec une moitié du couple en résidence principale et l’autre moitié en résidence secondaire ? C’est possible techniquement ?
Avec du coup une moitié de taxe d’habitation puisque toutes les résidences secondaires sont assujetties à la taxe d’habitation ?

Bonjour,

J’ai été dans votre cas. J’ai vendu ma maison en France alors que j’étais résidente en Suisse.
Résultat des courses: aucune imposition sur la plus-value tant que vous y avez habité plus de 3 ans en tant que résidence principale.

Le fait que vous viviez en Suisse ne change pas le statut de la maison, si c’était votre résidence principale avant votre départ de France, ça reste considéré comme une vente de votre résidence principale.

Attention il y a une limite de temps. Il me semble que la maison doit être vendue dans les deux ans suivant votre expatriation si vous voulez bénéficier de l’exemption d’impôts sur la plus-value.

Edit: Je viens de vérifier et le délai est de une année entre le moment où vous avez quitté votre résidence principale et le jour de la vente.
Il faut également que le bien n’aie pas été loué entre deux, sinon ça n’est plus considéré comme résidence principale.

Bonne soirée

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Merci pour cette réponse qui est très claire ( j’aime bien votre pseudo :slight_smile: )
Il y a juste le « plus de 3 ans » qui me titille, dans le sens ou la jurisprudence accorde la résidence principale même après 6 mois par exemple du moment qu’il y a une preuve de vie crédible, avec compteurs électricité et eau à son nom.
Ou est-ce plus de 3 ans de résidence en France peut-être, pour éviter la fraude de résidents étrangers qui voudraient contourner les impots sur les résidences secondaires ?

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Hum pour être honnête je ne me souviens plus de la raison derrière mais je viens de vérifier mes emails et je vous confirme que pouvoir justifier de ses 3 derniers avis de taxe foncière avec l’adresse du bien était une condition à remplir pour que le notaire notifie les services concernés de mon exemption d’imposition.
Sans quoi cela ne marchait pas.

(Je me souviens avoir bien stressé car j’étais restée 34 mois dans cette maison, mais c’est passé ! Pour 35% de plus value ‹ brute ›, j’en remercie encore les impôts !)

Pour clarifier ce point je vous suggère de passer un coup de fil à un notaire. Les sommes en jeu sont trop importantes pour ne pas s’en inquiéter.

Merci beaucoup @Savoie_ou_bien , réponse très appréciable.

Mon doute ultime concerne le sort de la résidence principale si l’un des époux reste dedans et l’autre a sa résidence principale à l’étranger.

Est-ce toujours d’actualité? Je suis franco-suisse résidence principale en France à Ferney-Voltaire depuis 2010, je souhaite revenir vivre en Suisse en résidence principale, donc ma maison deviendrait une résidence secondaire jusqu’à ce que je puisse la vendre. Un ami m’a mis en garde en me disant que j’aurais dans les 40% d’impôts sur la plus-value!? Est-ce faux? Espérant récupérer une plus-value entre 180’000€ à 200’000€ cela ferait une somme énorme que je perdrais!! Vous l’avez vendue récemment votre maison? J’ai besoin de cet argent pour acheter un bien en Suisse. Merci pour vos infos.

Oui je confirme.

Cession de la résidence principale

La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée.

Il doit s’agir de votre résidence principale habituelle et effective : c’est à dire celle que vous occupez la majeure partie de l’année ; ainsi, l’utilisation temporaire d’un logement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas de bénéficier de l’exonération.

Les « dépendances immédiates et nécessaires » comme les caves, garages, chambres de bonne… qui sont vendues en même temps sont également exonérées.

Un garage, qui n’est pas attenant à votre habitation mais situé à moins d’un kilomètre, est considéré comme une dépendance immédiate.

Il doit également s’agir de votre résidence principale au jour de la cession ; cependant, si vous avez déjà quitté le logement au jour de la vente, vous pouvez tout de même bénéficier de l’exonération à condition que vous l’ayez occupé jusqu’au jour de sa mise en vente et que la vente intervienne dans un délai normal (en principe un an).

Cas particuliers :

  • vous êtes retraité ou adulte handicapé résidant en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, vous pouvez bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale si elle intervient dans les deux ans suivant votre entrée dans cette structure d’accueil et si cette résidence est restée libre de toute occupation depuis votre entrée dans l’établissement. D’autres conditions sont également requises pour bénéficier de cette exonération. Vous devez, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession :
    • ne pas avoir un revenu fiscal de référence dépassant les limites prévues au II de l’article 1417 du Code Général des Impôts ;
    • ne pas être passible de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
      Par exemple, pour les cessions intervenues en 2016, la limite de vos revenus de l’année 2014 est de 25 130 €, majorée de 5 871 € pour la première demi-part supplémentaire et de 4 621 € pour chaque demi-part supplémentaire.
  • vous êtes titulaires d’un logement de fonction, ce logement constitue en principe votre résidence principale. Toutefois, le logement dont vous êtes propriétaire par ailleurs, et dans lequel réside effectivement et en permanence votre conjoint et vos enfants peut être considéré comme votre résidence principale.
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Donc attention à 2 points :

1- La formulation « en principe », ce qui laisse la porte ouverte à la subjectivité de part et d’autres des acteurs du dossier…

2- A noter de manière intéressante les cas particuliers

Bonjour,

Oui c’est toujours d’actualité.
J’ai vendu ma maison en France en 2020.

Pour être exacte non, du moment que vous êtes en Suisse votre maison en France ne devient pas une résidence secondaire fiscalement parlant. Si c’était votre propriété où vous résidiez à plein temps avant votre expatriation, alors ça reste aux yeux de l’imposition sur la plus value votre résidence principale. (sinon vous je seriez pas exonérée.)

Faites juste attention de bien la vendre dans les délais, c’est à dire au 31/12 de l’année suivant votre départ pour l’étranger et surtout ne la louez pas entre temps.

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Hello,

Je fais une recap :

  1. Je n’ai pas réussi à trouver dans la jurisprudence sur le Net quoique ce soit sur ce chiffre de 3 ans. Mon étonnement est qu’en France on peut tout à fait revendre sa résidence principale après y avoir vécu seulement une année voire 6/7 mois en n’étant pas imposé sur la plus-value si on peut prouver qu’on y a vraiment habité ( compteur d’eau, etc… ). Du coup cette différence de traitement irait à l’encontre de la loi des finances 2019 qui justement veut mettre ceux qui vendent mais qui restent en France et ceux qui vendent pour aller à l’étranger sur un pied d’égalité. Si quelqu’un a le texte de loi mentionnant ces 3 années je suis preneur ;

  2. Comme dit par d’autres membres ici, ne surtout pas louer la villa après son départ sinon celle-ci passe en résidence secondaire avec taxe d’habitation, etc… . Après, une location partielle de la maison genre Airbnb en louant une chambre et d’une sdb dans la maison qui sert de résidence principale, peut-être mais pas sûr.

  3. Comme très bien expliqué par @savoieoubien le délai maximum pour zéro imposition sur la plus-value serait de un an suivant l’année de départ hors de France ( donc vous partez en février 2022, vous avez jusqu’à décembre 2023) ;

  4. Un nouvel élément : passé ce délai, et vente dans les 10 ans suivant le départ, 150 000 euros d’abattement sur la plus-value et 19% d’imposition sur le reste de la plus-value

Soit dit en passant, pour calculer la plus-value fiscale, n’oubliez pas d’y soustraire :

  • les honoraires de l’agence immobilière lors de l’acquisition ( 3 à 6%);
  • les frais de notaire lors de l’acquisition ( frais de mutation ) (7 à 8%);
  • si vous avez cette propriété depuis plus de 5 ans, une somme forfaitaire de 15% du prix d’acquisition pour travaux même sans factures ;

Avec les 3 cas cumulés on arrive à diminuer la plus-value de 29% du prix d’acquisition et encore soustraite 150 000 euros d’abattement.

Et on pourra encore diminuer la plus-value si on possède la propriété depuis un certain temps, que ce soit fiscalement et/ou en terme de prélèvements sociaux.

Conclusion : pour une propriété d’une valeur et plus-value moyenne, il n’y a pas trop de stress à la revendre dés son départ

Merci :slightly_smiling_face:

On peut aussi soustraire le mobilier, par exemple la cuisine aménagée (le plus couteux en général) radiateurs, et bien entendu tout le reste si le logement est vendu meublé. Une moins value pour vétusté doit être appliquée.

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Bonjour,

Je fais un petit up sur ce fil de discussion. Pourriez-vous m’indiquer ce qu’il se passe au niveau du fisc suisse ? J’imagine que la maison sort de votre patrimoine et de votre fortune, comment ont été pris en charge votre crédit (si vous en aviez un) et vos intérêts? Je suis arrivé en Suisse en novembre 2020 (permis B) et j’ai vendu ma résidence en France en février 2021.
Merci!

Bonjour Laurent,
Excellente question. De notre côté nous ne savons pas encore. Nous prendrons un cabinet comptable suisse pour faire notre déclaration en Suisse la première année pour être sûrs de ne pas faire de bêtises, ce n’est pas très cher et cela permet de dormir sur ses deux oreilles.

*** Un lien intéressant : La détention d’immobilier français par un résident fiscal suisse. Par Clotilde Cattier-de La Chauvinière, Avocat. dont je cite un extrait :

Lieu d’imposition de la fortune immobilière française.
En application de l’article 24-1 de la Convention fiscale franco-suisse, la fortune constituée par les biens immobiliers est imposable dans l’Etat où les biens sont situés.
Ainsi, les personnes physiques domiciliées en Suisse, qui sont propriétaires d’un bien immobilier situé en France, sont imposables en France au titre de la fortune représentée par cet immeuble.

Bonjour, et merci pour votre retour. Oui pour la plus value (éventuelle) je pense que c’est assez clair que l’imposition est effectuée dans le pays dans lequel est situé l’immeuble. Je me dis la même chose que vous, faire appel à une fiduciaire pour cette année charnière et éviter les erreurs. J’en avais pris une l’an dernier car je suis arrivé fin novembre et je devais donc déclarer mes revenus pour décembre. Au final le coût de la fiduciaire a été absorbé largement par le remboursement d’impôt.
Bonne continuation!

Laurent

Merci pour votre réponse. Vous semblez donc satisfait de votre fiduciaire ? Je vais devoir en trouver une.

Je peux vous écrire en MP si vous voulez…