Propriétaire location en France

Bonjour à tous,

Je viens d’acquérir un bien en France. Je peux le louer pour environ 500€/mois avec environ 400€ de crédit d’emprunt et 100€ de charge par an.

Je travaille dans le canton de Fribourg (impot à la source) ou je gagne environ 80 000.- CHF BRUT par an. J’ai un permis G frontalier (hebdomadaire)

Aurais-je des impots à payer en France (et comment les calculer) ? Pourrais-je déduire mon emprunt ou mes charges du pret ? Sinon comment puis-je déduire des frais (en France ou en Suisse ?)

Merci d’avance,

Tout dépend du type de location de votre bien vous devrez déclarer la somme de vos loyers en tant que revenu foncier qui seront ajoutés à vos revenus suisse. Vous payerez des impôts sur vos loyers à hauteur du taux d’imposition de tous vos revenus.
Vous pouvez faire une simulation sur le site des impôts fr.

Il n’est malheuresement pas possible de faire une simulation complète en tenant compte de l’impot payé à la source en Suisse.

Si par exemple mon revenu Suisse est de : 60 000, j’obtiens un crédit d’impot équivalent. Mais si j’ai également 5000€ annuel de location (que puis-je déduire de ces 5000 ?)

Vous devez faire une déclaration de revenus foncier.
Celle ci indiquera le montant des salaires hors charges
Dans la déclaration vous déduisez les interets des prets ainsi que les charges. —> revenus fonciers NET.
Vous déduisez aussi la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant , … bref une déclaration de revenus fonciers normale.

Vous déclarez aujourd hui déjà vos revenus SUisse mais vous ne payez pas d’impot sur le revenu sur ces revenus SALARIAUX car ils ont été payé à la source en Suisse.
Vos revenus fonciers NET vont s’ajouter à vos revenus salariaux pour déterminer votre taux d’imposition . Ce taux sera appliqué aux revenus fonciers.

Si vous êtes en Lamal, vos revenus fonciers NET seront assujetis à la prestation sociale (PS) de 7.5%
Si vous êtes en CMU frontalier vos revenus fonciers NET seront assujetis à la CSG/CRDS (de mémoire je crois que c’est 17.5%)

Au final vous paierez donc l’impot sur le revenu mais que sur la fraction des revenus fonciers net + la CSG/CRDS ( ou la PS) sur la fraction des revenus fonciers net

Merci ici aussi pour cette réponse.

Donc si je prends des chiffres (fictifs).
Salaire Annuel 50 000 euros (convertis depuis CHF)
Pret + charges … = 1000euros/an
Revenu foncier = 2000 euros/an

Revenus foncier net = 1000 (2000 - 1000 de pret+charges)
Je suis dans la fourchette des 30% d’impot avec ces revenus

Donc j’aurai
1000 x 0,3 = 300 d’impot + 1000 x 0,175 = 175 de CSG soit 475 euros de taxe sur mes locations ? Soit quasiment la moitié du revenu foncier net en impot divers ?

Mieux vaut ne pas avoir trop de capital à rembourser… car si en plus des 1000 de charges nous avons 1000 de capital à rembourser (et donc sur le papier un revenu foncier qui couvre juste les charges + remboursement du capital) on se retrouve avec un déficit de 475 euros ? d’impots divers ? C’est assez fou

Vous venez de découvrir les joies de la fiscalité francaise.

Et en effet, si vous rajoutez le capital à rembourser, vous y êtes de votre poche chaque mois.

C’est pour cela que:

  1. il fallait absolument choisir la Lamal
  2. je n’ai investit que dans de l’immobilier ancien et je fais beaucoup de déficit foncier (des travaux de rénovation et d’amélioration). Cela me crée donc un patrimoine sans avoir à payer d’import et de CSG (le moins possible). A la retraite je revendrai une partie de ce patrimoine (sans impots sur les plus values car je l’aurai acqui depuis assez longtemps) et je profiterai de ce capital.
  3. vu les rendements sur les produits financiers classiques, l’immobilier reste rentable si vous n’avez pas fait l’erreur d’acheter du neuf ultra cher.
  4. @NicolasC a potassé le sujet et vous recommanderai d’investir dans un autre pays. Je n’ai pas encore passer ce cap.

Tout à fait, surtout depuis les nouvelles lois qui classeront les logement F et G en logement insalubres à partir de 2025.
Ce qui veut dire que le propriétaire ne pourra plus louer ces logements, si conflits avec le locataire, le propriétaire ne pourra avoir raison en justice qu’après avoir fait des travaux de rénovation énergétique.
Avec l’encadrement des loyers, le retour sur investissement des travaux sera très faible.
Dans les copro, la plupart des travaux seront sur l’immeuble, donc à valider en AG: peut être galère.

Et la prochaine étape sera de « mettre à jour » les valeurs de consommation énergétique pour chaque lettre.

Bref, pomper les proprio, en laissant le pouvoir aux locataires

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Merci pour ce retour,

En fait mon objectif n’est pas de faire carrière en Suisse, de plus comme j’ai travaillé à l’étranger avant (et sans déclaration en France) je ne paie aucune CMU pendant les 2 premières années (d’ou le choix d’un permis G - CMU pour cette période).

Intéressant tout cela en tout cas.

Merci pour cette réponse, vous conseillerez quel pays ?

Bonjour,

En 1 er lieu, il faut connaître le marché sur lequel on investit, et y avoir une implantation sous une forme ou une autre.

J’avais investit à Berlin, je suis en train de vendre avec la limitation des loyers.

J’ai également investi en Autriche, et en Suisse, au travers de mises en copropriété.

Bonjour @Mikl Mikl

A calculer selon votre situation (crédits, charges, etc), mais il peut être intéressant de louer en meublé en statut LMNP aux frais réels, vous pouvez déclarer vos intérêts de crédit entre autres, et cela peut vous éviter des impôts en FR sur ces loyers.
Cela dépend de votre contexte personnel et du bien immobilier bien sûr, il faut définir la meilleure stratégie.

Merci @Sandrine !

Une petite question, Savez vous comment cela fonctionne pour la déduction ?

Je m’explique, en 2020 j’ai travaillé moitié en France et moitié en Suisse. Le trésor public a calculé mon taux moyen qu’il a appliqué à mon revenu FR pour calculer l’impot que je devais… J’ai donc gagné 8000 euros en France imposé à 7% soit 450 euros d’impot (pour déja 3000 euros d’impot payé en Suisse sur 20 000 de gain en Suisse).

En est-il de même avec le foncier ? ou la « case » de la déclaration d’impot prend seulement en compte le benefice/deficit foncier ?
Je ne sais pas si je suis assez clair dans mon explication

Le revenu foncier NET ( revenu foncier brut - charges (interets de pret , travaux, assurance, etc etc etc) est imposé au taux max de vos revenus salariaux.

(non c’était pas clair du tout)

Au taux max ? et non au taux moyen comme les traitements et salaires ?

Quel taux moyen? c’est quoi le taux moyen?

Si avec vos revenus salariaux vous atteignez la tranche des 30% (c’est un exemple) avec vos revenus fonciers seront taxés à l’IR à 30 %

Par taux moyen j’entendais le taux comme vous me l’avez expliqué sur un ce sujet :

Double imposition - Fribourg - Fiscalité, Impôts - Le forum des frontaliers

Le taux d’imposition était de 7% (taux « moyen ») pour le calcul des impots sur France. Je me demandais donc si pour le foncier le même type de calcul était fait.

Oui si vous propriétaire automatiquement vous aurez impôt foncier