Bonjour à tous
Je détiens en nom propre un appartement en France destiné à la location.
Je ne pouvais pas le vendre jusqu’à présent (loi Scellier), mais l’engagement fiscal prend fin très prochainement.
En parallèle, il est prévu que je déménage dans le canton de Vaud cet été. Je deviendrai donc résident fiscal à partir du milieu de cette année.
Je souhaiterais optimiser ce placement:
Soit le vendre, le locataire ayant envoyé son préavis. Le produit de la vente pourrait par ailleurs devenir un apport pour un éventuel nouveau placement, y compris un bien immobilier plus onéreux associé à un nouveau financement. Ou alors comme il semble qu’il est « coutume » de faire pour les résidents suisses proches de Genève, acheter un bien dans une station de ski pour le louer et en profiter de temps à autre.
Soit le garder tel quel, avec un régime fiscal à choisir. J’ai vu que le taux d’imposition « de base » français pour un non résident était de 20%.
Soit l’apporter en nature à une SCI
Auriez-vous un ou des conseils pour optimiser au maximum cette situation?
Et moi j’espère que quelqu’un pourra donner une réponse. Ce n’est pas un sujet très technique mais que je pense souvent réservé à des conseils (payants).
perso j’avais un appart en location en France et suis devenu resident en suisse, c’est pris en compte pour l’imposition à la fortune en suisse, plus revenu locatifs augmente le taux d’imposition, plus les impôts à payer en france quand mes locataires sont partis j’ai vendu et j’ai placé l’argent dont une partie sur 2éme pilier.
Quel est la rentabilité brut et net actuel de votre logement ?
Serez-vous en plus value si vous revendez ce logement secondaire ? En cas de plus value en tant que résident français ça devrait être la flat tax qui s’applique (30%) mais en Suisse il n’y a pas d’impôt sur la plus value.
Si l’appartement est rentable vous pourriez voir pour changer le régime fiscal de cette location.
Même en tant que résident Vaudois, vous devrez vous acquittez d’une déclaration française et payer des impôts sur le revenu en France pour ces loyers.
Si il est éligible, vous pourriez le passer en Location Meublé Non Professionnel et bénéficier de l’abattement des charges forfaitaires (-50%) ou au réel (déduction des intérêts, charges, comptable …). Le taux d’imposition sera calculé sur vos revenus internationaux (Suisse) donc mieux vaut avoir de gros frais pour limiter cet impôt.
Comme l’a signalé @jessjess93 , il faudra aussi déclarer cet appartement, l’emprunt, les loyers en Suisse.
Vous payerez 0,30% d’impôt sur le capital de l’appartement que vous avez déjà remboursé et ça sera la même chose si vous le revendez et placez cet argent sur un livret A, un compte Titre mais pas pour la retraite (rachat 2e pilier, investissement dans un 3e pilier …).
Les loyers net (80%par défaut) seront rajoutés à votre revenu suisse ce qui augmentera légèrement le taux d’imposition Suisse et vous payerez un peu plus d’impôt sur vos revenus Suisse.
Je possède moi aussi un appartement en location en France en LMNP en frais réel. Les loyers augmentent mon impôt de 0,02% mais à simuler en téléchargeant le logiciel VdTax.
Vous avez actuellement un appartement en location qui rapporte mais acheter une résidence secondaire surtout à la montagne est rarement rentable.
Faites attention aux charges d’entretien du futur immeuble mais aussi des frais de chauffage qui ont tendance à flamber.
Avec la raréfaction des chutes de neiges, le nombre de semaine de location à haut revenu risque de baisser car la location au printemps/été est généralement moindre et les loyers 3 fois moins élevé.
Merci pour votre réponse
La rentabilité du logement est loin d’être terrible (5% brut / 4% net en intégrant la réduction Scellier) car je l’ai surpayé dans une période où tout ne m’apparaissait pas aussi clair, pour bénéficier de la réduction d’impôt associée. Question rentabilité, il serait donc mieux vendu (probablement avec une faible plus value voire possiblement une moins-value) que gardé, mais le mal est fait. Pour ne rien gâcher il présente un cash flow assez largement négatif pour encore 6 ans, le choix avait été fait lors de l’investissement de prendre un crédit sur 15 années. Ne regrettons rien, il a constitué une épargne forcée et non douloureuse puisque intégrée dans notre budget depuis 10 ans.
Je comprends donc que ce qui pourrait être le mieux serait de le vendre et de récupérer le pécule. Possiblement pour réinvestir dans quelque chose qui me permettra de lisser ce coût sur la durée. De toutes façons en cash réinvesti ou en actif immo, le montant intégrera l’assiette d’impôt sur la fortune. L’investissement dans le 3e pilier est une option mais j’ai vu que le montant défiscalisable était plutôt faible (7KCHF pour 2023). Je pense que nous pourrons sans aucun souci les intégrer dans notre budget annuel sans faire appel à notre épargne pour l’investissement. Reste le sujet du 2e pilier. C’est à voir car si nous ne l’avons pas fait en France, je ne vois pas plus l’intérêt de le faire en Suisse. Les montants en jeu sont autrement plus significatifs.
Pour l’heure, je ne suis donc pas forcément beaucoup plus avancé… Compte tenu de l’enjeu financier modéré pour mon budget vs. le temps passé que représente la gestion de cet appartement, il me semble que le vendre pourrait être bien plus bénéfique pour ma femme et moi. Le réinvestissement pourrait intervenir plus tard, à notre arrivée en Suisse durant l’été.
Si vous êtes en moins value alors finalement peu importe la fiscalité de la revente.
Essayez de le mettre en vente sur leboncoin ou de passer par un professionnel indépendant avec un bon réseau qui prendra moins que les 8% d’une agence.
Bon courage
J’ai déjà vendu mon propre appartement par moi-même, mais c’était plus facile, j’étais sur place. Là ce n’est pas le cas.
Évidemment si je dois passer par agence, il y aura une grosse négo.