Tout d’abord, merci pour la qualité des interventions sur le forum.
Je vous lis depuis plusieurs mois et je trouve une masse de réponses à mes diverses questions.
Je saute le pas de l’inscription, n’ayant pas trouvé de réponse à mon questionnement actuel.
Peut être quelqu’un saura t’il me répondre et aura la gentillesse de prendre un moment pour cela.
Étant frontalier à Genève depuis janvier 2018, je souhaite investir dans un bien à vocation locative (Lmnp)
Je me demandais dans quelle mesure l’hypothetique déficit foncier, créé par les charges financières (amortissement du bien et des meubles) et non financières (travaux etc), pouvait être récupérer pour diminuer l’imposition du bien, car la tranche d’imposition à laquelle je suis soumis (30% hors csg crds) remet potentiellement en question l’intérêt d’un tel investissement.
Avez vous l’information svp?
Tout déficit foncier est amputable de tes revenus fonciers. A priori tu as des revenus fonciers dont tu peux défalquer ces revenus.
Le seul souci est la part de 10700 euros que tu peux normalement défalquer de ton revenu salarial. Pour toi, étant en imposition à la source, il n’a aucun intérêt.
La question à poser à ton centre des impôts serait donc: Doit on défalquer la part de 10700 euros du revenu salarial ou peux t on amputer le déficit que des revenus fonciers à venir.
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut à part.
Les revenus ou déficits n’entrent pas dans la catégorie des revenus salariés mais en BIC (Bénéfice Industriels et Commerciaux).
Donc le particulier est considéré comme une entreprise et doit avoir un numéro SIRET.
En tant qu’entreprise, il est assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprise (CFE) qui est proportionnelle au revenu, MAIS AVEC UN PLANCHER défini par la collectivité du siège de l’entreprise (300 euros par an mini)
Pour la déclaration des revenus, il est obligatoire de passer par un Centre de Gestion Agréé (CGA), soit un comptable, soit une fiduciaire (et hop, 300 euros!)
Les taxes foncières vont augmenter, car les taxes d’habitation vont disparaître pour la population à faible revenus, y compris étudiante.
En ce qui concerne Genève, une éventuelle déduction ne sera possible que par une déclaration de quasi résident (donc au minimum 90% des revenus du foyer doivent provenir de source Suisse).
Mais le déficit foncier du LMNP est dû à l’amortissement du bien, ce qui n’est pas possible dans la déclaration de revenus de Genève.
Je suis en LMNP depuis 10 ans, et depuis l’année dernière, je cherche à en sortir au mieux possible, car les formalités administratives sont de + en + lourdes et coûteuses, les locataires sont trop bien protégés en cas de non paiement des loyers ou de dégradations…
Bref, vous m’aurez compris: je déconseille fortement le LMNP, surtout pour un frontalier imposé en Suisse
Avant de signer un LMNP, je ne saurais que vous conseiller de verifier plusieurs choses :
1 - Visiter le bien et vérifier la vetusteté. Si vous ne le faites pas, gros risque de se faire pigeonner.
2 - Si il y a une durée garantie de bail, généralement 11 ans, car la prescription sur l’escroquerie pour les LMNP est de 10 ans… Vous ne vous rendrez compte que vous avez été arnaqué qu’au bout de 11 ans, après la prescription. Au bout de 11 ans, le prestataire met fin au bail et vous n’avez plus aucun revenu et aucun repreneur (celà m’est arrivé et le batiment est en ruine car mauvais entretien pendant 11 ans…).
3 - Verifier le detail du prix, et notemment les honoraires de celui qui fait faire la vente (bien vendu 50K, 20K pour le vendeur, prix pour vous 70K, valeur du bien <=50K). Plus les honoraires sont élevés, plus les risques d’escroquerie sont grandes. les honoraires normaux, doivent se situer dans la tranche 5-10% du prix du bien nu (hors achat de meubles ou rénovation).
4 - pour voir si votre achat est viable, il faut faire une simulation en prenant en compte, les charges, la taxe foncière et le coût du cabinet, à noter, rechercher le vous-même, vous ferez une économie de 50% sur l’expert comptable propose… Si pour rentabiliser votre bien il faut plus de 20 ans, fuyez
En espérant que mon experience ou je me suis fait pigeonner ne vous arrivera pas ou que vous serez plus méfiant.
PS: Le LMNP n’est pas reconnu à Genève donc je ne pense pas que vous puissiez déduire quoi que ce soit, par contre vous serez imposés sur ces revenus si le bien est en France en France en prenant en compte vos revenus Suisse (et là effectivement vous pourrez déduire pas mal de choses) et donc vous ne devriez rien payer en impôt.
Par contre, LMNP = vous payerez obligatoire de la TVA (éxonéré à 85%).
De façon plus générale, pour la défiscalisation, ne perdez pas de vue que:
par votre activité professionnelle, vous êtes fiscalisé à Genève
la défiscalisation en France est faite pour les personnes physiques imposées en France (incohérence fiscale!)
E. Macron a récemment effectué un virage complet de la fiscalité afin de réorienter l’épargne vers la bourse et les valeurs mobilières au détriment de l’immobilier
la France est un pays lourdement endetté, qui enchaîne déficit sur déficit et a du mal à réduire ses dépenses de fonctionnement. Seul moyen de survivre: augmenter les revenus donc les impôts!!!
Merci à tous pour vos réponses que je vais étudier attentivement.
Concernant mon bien, je comptais acheter un immeuble en France, rénover et meubler les appartements, et les mettre en location.
Il semblerait que cela soit une mauvaise idée donc…
Je travaille à Genève et je n’ai pas fait de Pinel pour les raisons invoquées plus haut.
Je m’étais renseigné et ce n’était pas possible de défiscaliser.
Alors en plein marasme de la CMU et dans un contexte de matraquage fiscale, j’ai préféré garder un maximum de flexibilité et de simplicité. Donc après avoir fait un tour des différents dispositifs j’ai opté pour un achat en neuf et en micro foncier.
Aussi personne ici n’oublie que ceux qui sont à la LAMal sont sur-fiscalisé avec la CSG. J’aspire juste a être fiscalisé normalement.
Merci mais j’ai revendu ce logement depuis, mais ce serait intéressant de partager vos astuces comme nous le faisons tous ici.
Par exemple passer par une agence plutôt que louer soit même lorsque l’on génère plus de 23keur permet de réduire les cotisations sociales.
Je relance ce topic suite à la lecture de cet article parut aujourd’hui (voir ci dessous)
Le plafond d’imputation porté à 21400 € —>
Ma question: quid des fontaliers qui sont dans un canton comme Züric, AG , GE donc avec prélèvement à la source, qui ne paient pas d’IR sur les revenus de salaires en France, (célibataire), et qui ont généré de fort déficit foncier: que fait le fisc avec ce déficit foncier imputable que l’on ne peut imputer à aucun revenu de salaire!?! Quelqu’un aurait il connaissance du traitement de ce cas?? J’ai posé la question au fisc et j’ai reçu une réponse qui me semble hors sujet!
Un plafond d’imputation porté à 21 400 €
« Engager des travaux de rénovation énergétique représente un coût, bien au-delà des dépenses d’entretien usuelles », souligne l’amendement voté dans le cadre du PLF rectificative pour 2022. Ainsi, pour inciter les propriétaires bailleurs de passoires thermiques à faire des travaux de rénovation énergétique, le texte fait passer le plafond d’imputation du déficit de 10 700 € à 21 400 € par an, soit un doublement.
Ainsi, davantage de dépenses vont pouvoir être déduites par les bailleurs. Mais cela ne concerne que celles liées aux travaux de rénovation énergétique. Ceux-ci seront précisés par décret (un sous-amendement indique déjà que les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles).
Autre condition : ces dépenses devront être engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. « Il s’agit de donner un « coup de boost », perceptible par le bailleur dès l’année où il engage les travaux, pour tenir le calendrier voté dans la loi Climat & résilience, sans risquer d’accroître la pénurie de logements en 2028 », souligne l’amendement.
Les dépenses engagées par les contribuables avant le dépôt de l’amendement (soit avant le 5 novembre 2022) sont donc exclues du dispositif.
