Bonjour à tous,
Nous allons déménager cet été et nous hésitons encore entre vendre notre maison ou la mettre en location? Sachant qu’en location nous allons payer 35,5% d’impôts! Ce qui est énorme!
Quels sont vos conseils?
Merci d’avance
faire des travaux (a credit) pour defalqué les interets et couts des travaux dans le tarif de la location et ainsi payé moins ^^ car le net est aussi plus faible
mais la valeur du bien augmente et le jour ou vous revendez vous recupérerez vos billes ^^
Ou se situe ta maison?
Personnellement je te conseillerai de la mette en location pour plusieurs raisons:
- A partir du moment ou ta maison est en location, tu peux en profiter pour y effectuer des travaux d’entretien ou de réparations. L’ensemble de ces dépenses sont déductibles de tes loyers percus. Tu peux même faire du déficit et réduire significativement tes impôts sur le revenu.
- Tu restes propriétaire de ta maison, donc tu gardes un patrimoine qui continuera à prendre de la valeur. Si tu revends, le capital que tu vas récupérer te raportera très peu en %. Un bien immobilier ancien bien géré rapporte facilement entre 3 et 8 % net (hors impots).
- si tu revends pour acheter ailleurs tu vas perdre inutilement les 7 % de frais de notaire
- si tu rachetes ailleurs, tout en gardant ta maison, tu auras de quoi négocier car tu as déjà un bien, qui te rapporte des loyers, etc . Ta banque te fera un meilleur taux de pret.
Donc ne pas revendre et mettre en location.
Dans le secteur frontalier les maisons se louent assez facilement.
Bonne analyse de Sundgau à laquelle j’ajouterai un point important:
Y a-t-il encore du crédit dessus? et combien de temps à quel taux? (pas besoin de répondre!)
Suivant son emplacement, sa qualité de construction et d’organisation, et la durée du crédit, comment voyez-vous sa valeur évoluer dans les prochains temps?
(ex, si elle est à 1h30 de la frontière de Genève, loin du CEVA, elle vaudra bientôt moins - si les frontaliers CMU passent à la casserole de la CSG, ca veut dire 15.5% de pouvoir d’achat en moins et donc une répercussion sur les prix de l’immo…).
Avez-vous besoin de cash ou pensez-vous qu’un autre investissement serait plus rentable?
Merci à tous! Elle est située a Divonne les Bains, la maison est de 1990 mais rénovée! Nous vendons car nous allons nous installer à l’étranger, pas forcément racheter la bas…
J’ajouterai un bémol : gérer des locataires peut vite devenir un enfer. Il y a qd même bcp de soucis avec des locataires qui ne payent pas ou qui saccagent. C’est à prendre en compte, même si cela ne se chiffre pas vraiment.
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Donc la question est encore différente:
Voulez-vous gérer ce bien et ses embêtements + les déclarations d’impôts depuis l’étranger, même en passant par un agent immobilier?
Ou pas?
Pensez également au dispositions légales de location de la loi ALUR… (divers diagnostics, limitation des loyers, auquel il faut ajouter les risques d’impayés et de squat - même si faibles sur Divonne).
Ou encore en cas de location, au moment de la revente, ce ne sera plus votre habitation principale, donc taxes sur la plus-value à la revente…
Mais il est vrai que la location peut très bien se passer et donc vous apporter une rente non négligeable (2-3’000 euros par mois brut)
Il ny’ a aucun revenu (salaire, loyers, placement…) qui échappe aux impôts que ce soit en France ou en Suisse, ce sera toujours de 20 à 40% dessus
Si vous allez à l’étranger alors vous serez imposé en France à 20% sur vos loyer et sans CSG si vous restez en europe (affaire à suivre), c’est déjà bien. Pour le pays d’accueil cela dépendra.
Sundgau et Nicolas on dit le reste.
Le point important est est ce que vous avez un crédit CHF « pré-fin du taux plancher », est ce que vous allez perdre en revendant maintenant?
Moi j’aurai tendance à le louer, surtout à Divonne la demande est très forte et il y’aura de bons dossiers de gens solvables. Mettez en gestion en agence (7 à 10% de commission et d’assurance) en cas de problèmes ils savent mieux utiliser l’arsenal juridique.
Pour la revente il faut que tout soit aux normes et il faut mieux vendre maintenant en habitation principale. Faut voir aussi quel type de maison c’est, les villas de 200m2 ne trouvent pas facilement d’acheteurs
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Sûr?
J’ai cru comprendre qu’avec le nouveau fléchage vers le Fond de Solidarité Vieillesse, on est reparti pour un tour.
Non c’est pour cela que j’ai mis affaire à suivre entre parenthèse, cela a été posté ici:
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Il existe de très bonnes assurances impayés pour les loyers (déductibles des revenus fonciers).
Je rajouterai que en mettant ton bien en Location, tu peux aussi déduire de tes revenus fonciers tous les intérets du pret en Cours, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, etc etc etc
Et si chercher un locataire te semble qqchose de difficile (en fait c’est tres facile), alors il existe assez d’agence qui font cela pour toi.
Il y a des groupes d’expats qui ont des Forums d’échanges sur Facebook. En publiant ton Annonce de Location sur un de ces Forums, tu t’adresseras à une bonne clientèle et tu pourras trouver ton bonheur en quelques jours (expérience perso)
Merci à tous! Effectivement les différents points sont justes. On va se décider rapidement mais c’est vrai que même si on la met en agence, il faut tenir compte aussi des locataires que l’on va mettre dedans… risque et surtout si on revend plus tard l’impôt que l on subira sur la plue value… Bref a ma calculatrice pour estimer les 2 options!
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Bonjour,
Etant donné que vous partez à l’étranger, vous ne déménagez peut-être pas tous vos meubles. Vous pouvez alors étudier une option intéressante : la location en meublé (à l’année).
Cela dépend de votre décoration, mais compte tenu du nombre d’expatriés ici, il y a aussi des familles qui cherchent des biens meublés pour ne pas avoir à tout racheter. Cela pourrait aussi être un (mini) investissement que vous pourrez déduire.
L’imposition d’une location meublée est beaucoup plus avantageuse (si vous ne dépassez pas 32900€ / an) :
Micro Bic = 50% d’abattement, pas de déficit possible. Valable si vous avez peu de charges.
Régime réel = si vous avez encore un crédit sur votre maison, ce régime peut être intéressant car vous pouvez le déduire.
Il y a un calcul de charges à faire selon votre situation mais cela peut être judicieux.
C’est ce que je fais (régime réel) pour mon appartement à Paris, et je ne paie pas d’impôts sur ces loyers pour le moment (valable pendant 10 ans). Je n’ai que mon crédit immobilier et les charges de copro.
En revanche, à vérifier, je ne sais pas si c’est valable lorsqu’on habite à l’étranger…
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Bonjour Sandrine,
Il faut ajouter que les biens en droit LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) doivent être déclarés au BIC, donc il faut créer un numéro SIRET. Ce qui implique d’être éligible à la Taxe Foncière des Entreprises.
De plus, les déclarations au réel doivent être télétransmises et seuls les fiduciaires et experts comptables peuvent le faire.
Donc éligible à une taxe supplémentaire et une déclaration fiscale de plus à gérer.
IL faut en être conscient avant de se lancer dans ces démarches.
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Oui Nicolas C, c’est vrai j’ai oublié de préciser cela.
Cependant à mon avis les coûts évoqués seront probablement moins importants qu’une imposition classique sur les revenus de ces loyers…
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Les coûts de déclaration en télétransmission se situent entre 500€ et 1000€ par un expert comptable d’après mes renseignements. C’est un confort qui se paie.
Pour ma part je fais cela pour 250€ via le site « jedeclaremonmeuble.com », c’est correct mais je fais tout moi-même. Il faut quand même bien se renseigner par ailleurs et prendre le temps de le faire, à ne pas négliger pour éviter les erreurs. -
Concernant la CFE, le taux est selon la collectivité locale, mais je ne trouve pas cela pénalisant sur l’année. Et créer un SIRET n’est pas ce qu’il y a de plus compliqué…
Bref, il faut faire des calculs et évaluer tout cela. On n’a jamais rien sans rien ! La location est un investissement de temps, ce n’est pas qu’une rente mais aussi une activité selon son mode de gestion.
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