Nous sommes un couple marié travaillant sur Genève et domiciliés en France sous le régime de la CMU.
Comme certains d’entre vous ont déjà certainement passé ce cap, nous analysons l’opportunité d’acquérir un bien pour une mise en location dont les revenus représenteraient moins de 10% de nos salaires.
Pour éviter de gonfler notre RFR (et donc notre CMU…), le régime LMNP avec déclaration des frais réels nous a été conseillé. Les charges liées à l’appartement étant déductible des impôts, le but sera de trouver le niveau d’équilibre entre les recettes générées par l’appartement et tous les frais qui lui sont liées.
Présenté sous cet angle, la situation parait idéale mais je m’adresse à toutes personnes qui présentent un profil similaire aux nôtres pour mieux comprendre l’impact fiscal réel (en France et en Suisse) de ce type d’investissement en LMNP.
Avez-vous un retour d’expérience à nous partager ?
J’ai eu des années des LMNP dont je sors progressivement depuis l’an dernier.
De multiples raisons:
Il faut bien comprendre le LMNP. Vous créez une entreprise avec un numéro Siret. Vos appartements sont considérés comme des outils, que vous pouvez amortir. Leur valeur fiscale est diminuée chaque année et est considérée comme une charge, diminuant le bénéfice ou créant un déficit. Le déficit est reportable sur 10 ans.
Le déficit de cette entreprise ne peut en aucun cas être confondu avec vos revenus personnels.
La déclaration fiscale se fait obligatoirement par un Centre de Gestion Agréé (comptez 250 euros environ)
En termes de fiscalité, vous devrez cotiser à la Taxe Foncière des Entreprises. Si votre résultat est trop faible, vous serez imposé sur un minimum, défini par département. Or il y a un revenu max pour être en LMNP (50K/an?). Au-dessus, c’est du Loueur Meublé Professionnel.
Aujourd’hui, lors de la revente, l’amortissement des appartements n’est pas considéré. Ceci est en train d’être remis en question, ce qui veut dire que si vous achetez un appart à 40 K, amortissez 20 K et le revendez 30 K, vous avez fiscalement un bénéfice imposable de 10 K (40-20+30).
De plus, les taxes foncières sont en train d’exploser en France, à la suite de la fin des taxes d’habitation. Il est également question de les remettre à jour…
Prendre en compte également la protection des locataires, la trève hivernale, les travaux à prévoir pour les remises aux normes…
Aujourd’hui, je viens d’apprendre qu’il est obligatoire pour les bailleurs de déclarer les loyers à la CAF.
Ca commence à faire beaucoup d’admin pour des rendements faibles
Vous pouvez faire du LMNP…
Vous déclarerez du bénéfice ou du déficit. Le but est d’annuler les revenus locatifs avec l’amortissement, les charges, travaux, et les remboursements de crédit.
Il faut bien choisir le bien. Plutot voir sur du long terme.
Pour la revente, j’ignorais le point soulevé plus haut sur le bénéfice fiscal imposable. Comment cela se passe t il si la société est fermée avant la vente?.. L’amortissement sert quand même à calculer un bénéfice imposable ?
Ca reste compliqué. Mais des sociétés prennent la compta et les formalités en charge. Après, les règles évoluent et difficile de prédire l’avenir.
Il y a beaucoup d’autres possibilités, hors de France.
L’immobilier locatif en Autriche, en Allemagne ou même dans certaines ville Suisse comme dans la Valais, Fribourg ou le Vaud.
Si on est imposé en Suisse, racheter les années manquants de 2e pilier et placer sur 3e pilier bancaire: rendement de la 1ere annee = taux d’imposition, dans mon cas entre 17 et 20% net.
Si vous fermez avant la vente, cela veut dire que vous n’êtes plus en LMNP mais imposé au taux d’impots sur le revenu.
Du coup les règles d’abattement sur années de détention s’appliquent pour la plus value, différentes pour impots et prelevement sociaux (à verifier mais de l’ordre de 20 et 25 ans pour ne rien payer)
Oui, et c’est bien mon propos.
Mes frais fixes de taxes foncieres et TFE et déclaration d’impôts correspondent à 3.5 mois de loyers nus, avant même d’avoir perçu un loyer, à payer que je sois en benefice ou deficit, meme si aucun locataire.
Plus les declarations annuelles du nom du locataire au fisc, maintenant ala Caf, une declaration que je remplis moi meme pour economiser les frais (je ne paie que la transmission)
Les risques locatifs
Les regles qui changent (bail format loi alur, loyer maximal, diagnostics a annexer au bail, normes electriques , chauffage…)
Le fisc qui m’envoie des demandes de renseignements si le locataire ne paie pas ses impôts
Etc etc.
C’est ce que m’avait donné mon comptable et que j’avais retransmis aux impots et depuis, il ne me demande plus de la payer mais je ne loue pas en direct à un particulier mais à une société de services en mode Censi Bouvard
D’après le bulletin officiel des impôts, dans l’article II 23. est stipulé ce qui suit :
«Comme en matière de TP, la location ou la sous-location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la CFE.
Toutefois, ne constitue pas l’exercice d’une activité professionnelle impliquant la mise en œuvre de moyens matériels ou intellectuels le fait de donner à bail commercial de longue durée un logement garni de meubles à un preneur afin que celui-ci exerce lui-même, en le sous-louant à des tiers et pour son propre compte, une activité d’hébergement, à raison de laquelle il est redevable de la CFE (CE du 24 mars 2006, n°269716, M. Denis) ».
Cette CFE pour le LMNP, une logique bien propre à l’administration…
On est dans un cadre non professionnel, mais si on gère soi même la location, on devient professionnel!?
Heuuu…?
Personnellement, je me suis lancé la dedans dans l’optique d’acheter un bien à long terme. L’idée est que la location et l’amortissent réduisent ma dépense sans impacter mon IR et ma CMU (ce qui est le cas avec la location nue). Eventuellement d’utiliser ce bien pour la famille.
Je pense pas avoir un rendement de fou vu ce qu’on cumule comme frais…
Bonjour,
Je me permets de réagir à votre article et je m’étonne que la déclaration fiscale des LMNP ne coûte que 250 Euros. Si tel est le cas, je suis preneuse, car j’ai moi-même 2 LMNP et mon comptable me prend environ 1400 Euros par an pour me faire la déclaration fiscale. Cordialement
Bonjour Nicolas je reviens sur cette phrase : Le déficit de cette entreprise ne peut en aucun cas être confondu avec vos revenus personnels.
dans le cadre d’une declaration en quasi resident est ce que les loyers sont considerés comme des revenus et m’interdirait le quasi resident ou est ce que je compte que le resultat deficit ou benefice et dans ce cas rentrerait dans les clou pour le quasi resident? merci de ta réponse
Ceci est vrai dans le système fiscal francais, puisque le régime LMNP est uniquement valable en France.
Ici, on parle du régime fiscal genevois. En effet, le statut de quasi résident n’est accessible que si au moins 90% des revenus bruts sont d’origine suisse.
Ceci inclus les revenus bruts de locations, y compris de LMNP, puisque dans ce schéma le particulier et l’entreprise sont les mêmes et que le résultat apparaît sur la feuille d’imposition francaise du particulier.
La seule solution consisterait à créer un SA ou Sàrl immobilière dont le particulier est actionnaire (création d’une personne morale différente)
merci pour cette réponse rapide.
su ma feuille d’impot n’apparait que le deficit ou le benefice, les loyers n’apparaissent pas
j’aurai tendance a penser que cela pourrai jouer en faveur du quasi resident, qu’en penses tu?
Le fisc genevois demander plus d’info. Ils connaissent bien le LMNP et la fiscalité francaise. Certains sont frontaliers et ont des investissements immo en France.
Donc, ca ne passera pas sous les radars.
C’est pour cela (et la taxe foncière +TFE en France) que j’ai déjà vendu la moitié de mes LMNP et que je cherche à vendre le reste.
Bonjour @NicolasC
Votre intervention m’a interpelée…
Le LMNP a l’air top ! En tous cas, pour les français! Mais visiblement, pas pour les frontaliers…
J’étais en train de regarder pour transformer mon garage en Rbnb… Pour le coup… Ça m’a bien refroidie…
Étant divorcée avec un enfant à charge, je suis peu imposée fiscalement à la source… Le LMNP m’intéressait pour un complément de revenus…
Vous disiez que c’est plus avantageux d’investir ailleurs… Mais pour la Suisse il faut avoir des fonds propres…
Je n’ai pas très bien compris votre système de rachat du 2ème pilier pour le mettre dans le 3ème pilier… C’est faisable ?
Merci pour votre retour !
Cordialement
La conjoncture immobilière n’est pas favorable à l’investissement locatif à cause de la hausse des prix, tandis que les loyers plafonnent, car encadrés par l’indice de Révision des Loyers (indexé sur l’inflation).
Donc cela mène à une rentabilité pourrie.
Ensuite si on ajoute les spécificités d’un frontalier:
-Haut TMI = matraquage garanti sur les revenus locatifs
-Si imposition à la source: possibilités de défiscalisation limitées, en plus que les dispositifs sont rabotés années après années (il suffit de comparer du Scellier 1er du nom et du Pinel 2019) .
-Si à la CMU: c’est encore 8% de perdu
-Si à la LAMal: cela sauve un peu les meubles
Si on ajoute à cela le carcan administratif toujours plus contraignant, j’ai aussi jeté l’éponge.
Il faut arrêter avec les mirages Pinel, SCI, LMNP & Co, ce sont des dispositifs contraignants voir complexes, pour des gains marginaux.
