Hellos à tous,
j’ai lu les différents sujets sur les crédits immobilier et notamment le fait que la part de risque est toujours présente lorsqu’on est payé dans une devise et que le bien est payé dans une autre devise. Personne ne sait ce qui va se passer les dans 25 prochaines années sur l’évolution des devises.
Cependant, je voudrais être sûr de bien comprendre, car j’envisage de faire un crédit immo. Pour m’assurer un taux d’endettement constant, je pense faire mon crédit en CHF vu que ma source de revenu est en CHF. Imaginons maintenant les 2 scénarios les plus extremes sur 25 ans (en supposant bien sûr que le crédit soit à taux fixe):
Le franc suisse chute et vaut 0.5€: mon niveau de vie ne change pas par rapport à mon crédit mais plutot par rapport au fait que basiquement, mes courses me coutent plus cher si je les fais en France. Si je n’avais pas fait de crédit ca serait pareil. Si j’ai besoin de liquidité, la vente de mon bien me permettrait de rembourser largement le crédit.
le franc suisse s’apprécie et vaut 2€: effectivement si je vends mon bien je ne pourrai pas rembourser mon crédit facilement (donc vaut mieux ne pas vendre dans ce scénario!). D’un autre côté la vie de tous les jours coute « 2 fois moins cher » que lorsque j’ai souscris mon crédit, je profite donc quand même de ce faible taux de l’euro.
J’ai l’impression que c’est moins risqué d’emprunter en CHF quand on est payé en CHF non?
Le risque d’un prêt en CHF est lié principalement à votre emploi.
Si vous vous faites licencier et que le CHF revient à la parité par exemple, vous devrez rembourser en CHF et donc subir le taux de change défavorable. Il y a fort à parier que vous ne serez plus en mesure de rembourser et que vous serez donc obligé de vendre et comme vous l’avez dit la vente ne couvrira pas l’emprunt et vous serez encore endetté.
Pour limiter le risque de mon point de vue il faut tenter d’avoir des mensualités faibles quitte a être endetté sur plus longtemps pour pouvoir les assumer lors de périodes de chômage. Vous aurez toujours la possibilité de faire des remboursements anticipés si tout se passe bien.
Ce n’est que mon opinion et pas un conseil financier
Sages paroles, effectivement je ne ne compte pas m’endetter à 35% comme il et possible de le faire et je compte emprunter seul donc on aura le salaire de ma femme non comptabilisé dans l’endettement.
C’est vrai qu’en je n’avais pas pris en compte la perte d’emploi qui pourrait effectivement être problématique mais elle le serai très aussi sur un salaire en euros, on va essayer de pas deconner niveau emploi alors
Je dirais que l’intérêt dépend de vos sources de revenus.
Pour moi, cela fait du sens surtout si un des 2 a un salaire en EUR.
Une autre raison pourrait être de faire la partie EUR du crédit en crédit in fine, surtout si vous avez déjà une assurance vie en collatéral. Cela permet de profiter de moments de faiblesse de l’EUR pour changer de gros montants.
Vous comprendrez que je ne peux pas vous donner de conseils adaptés, ne connaissant pas votre situation financière, et ne pouvant estimer la stabilité de vos ressources en CHF… ni même votre stabilité « matrimoniale ».
Je me permets uniquement de partager des pistes de réflexion.
Entre le crédit EUR ou CHF, c’est comme choisir d’avoir une tête de veau ou des bras de 7 mètres. Chaque situation a ses avantages et inconvénients.
Le risque de change existe dans les deux cas, les taux sont kif kif. La délégation d’assu plus compliquée en CHF.
Après on peut toujours minimiser les risques lié au taux de change en empruntant sur 10/15ans avec 20/30% d’apport.
Aussi ce n’est pas obligé d’acheter non plus et vivre en location.
Merci pour ta réponse. Concernant la location, je trouvais dommage de mettre 1800-2000 euros dans un loyer alors qu’un crédit me couterait la même chose
Je remonte ce sujet car la question se pose pour moi. Compte-tenu du fait que nous sommes presque à la parité, est-ce qu’il serait plus opportun aujourd’hui d’emprunter en CHF pour acheter un bien en France ? Je vois bien où se situent les risques, mais j’ai l’impression qu’avec un change à 1.05/1.1 il est plus réduit.
Quel est votre avis sur la question aujourd’hui ?
De plus, comment se passe le change d’un prêt en CHF au moment de débloquer les euros pour l’achat ? Est-ce que les banques pratiquent un taux proche de l’inter-bancaire ou alors les pratiques seraient plutôt dans le sens d’avoir un taux assez médiocre ?
Compte-tenu du fait que nous sommes presque à la parité, est-ce qu’il serait plus opportun aujourd’hui d’emprunter en CHF pour acheter un bien en France ? Je vois bien où se situent les risques, mais j’ai l’impression qu’avec un change à 1.05/1.1 il est plus réduit.
Bonjour,
Raisonnement qui te tient mais qu’arrive t’il à votre bien (en euros) si vous perdez votre emploi en suisse ? Acheter des CHF avec des euros à taux variable sur plusieurs années ?"
De plus, comment se passe le change d’un prêt en CHF au moment de débloquer les euros pour l’achat ? Est-ce que les banques pratiquent un taux proche de l’inter-bancaire ou alors les pratiques seraient plutôt dans le sens d’avoir un taux assez médiocre ?
Dans ce cas, le risque est que le CHF soit bcp plus fort qu’au moment où le prêt a été réalisé, Dans le cas contraire, ça serait plutôt un avantage. Et un courtier me disait que dans ce cas, si le taux n’était pas défavorable, il est toujours possible de transformer le prêt CHF en prêt euro, si tant est que les taux d’emprunt n’aient pas trop remonté… Ça fait quelques si…
Ça c’est plus gênant par contre
D’une façon générale, ce qui me questionne quand même c’est qu’avec un emprunt en euro, si le taux de change remonte à 1.3 ou 1.5 dans quelques années, la mensualité prendra un pourcentage beaucoup plus important du salaire.
En effet, c’est un peu le truc caché sur lequel les banques donnent peu de visibilité. Les frais de change et de couverture de change dans le cadre d’un achat VEFA peuvent plomber l’intérêt du prêt en CHF vs un prêt en EUR dans le contexte de taux EUR encore très bas.
Dans tous les cas il n’y pas de solutions parfaite.
Un mix EUR/CHF sur 15ans avec un taux d’endettement à 30% est la solution la moins risquée, encore faut-il qu’il y ait un bien achetable à ces conditions.
Je pense qu’en tant que frontalier il ne faille pas aller au delà des 30%, même si le reste à vivre est conséquent et que le banque se permettent d’octroyer des prêts à 40% d’endettement.
Cela permet de pouvoir continuer de payer son emprunt même en cas de chômage (qui est moins bien indemnisé pour les frontaliers) et de se prémunir d’une évolution défavorable du taux de change (à la revente ou en en cas d’un emprunt en EUR).
Je suis en train de demander des offres de prêts pour l’achat d’un appartement pour ma résidence principale et la question de la devise se pose également.
Actuellement, l’offre en CHF reste encore (très) légèrement avantageuse en terme de coût par rapport à l’EUR, mais la comparaison se fait sur un calcul en EUR que m’a fourni ma banque (Crédit Mutuel). Donc, celle-ci ne me dit pas quel sera le taux de change appliqué au moment du déblocage du prêt et donc au final, ce que cela va me coûter en CHF…
Il y a également le fait qu’un prêt en CHF nécessite une assurance en CHF donc beaucoup plus compliqué à optimiser, surtout lorsqu’on sait qu’avec les taux bas actuels, cela représente au moins 30% du coût du crédit. Donc, l’offre en EUR me paraît plus flexible.
MAIS… j’emprunte sur 25 ans et si personne ne peut prévoir le taux de change à long terme, il est très peu probable que le CHF passe sous la barre 1 par rapport à l’EUR. La situation serait très compliqué pour la Suisse et la BNS ne pourrait pas le permettre. Donc, on peut penser que le taux actuel a plus de chance de monter que de descendre et il serait peut-être plus sage de fixer mon taux de change maintenant en souscrivant un prêt en CHF.
Je pense que la prédiction du futur taux de change n’a aucun sens, si c’était le cas il serait plus facile de s’enrichir en spéculant sur des paires de devises qu’en travaillant
Pour avoir récemment fait un emprunt, il y avait très peu de différences entre l’emprunt CHF vs celui en EUR, et comme vous le dites, après avec un emprunt en EUR il est bcp plus simple de faire jouer la concurrence. La question qu’il faut vous poser à mon sens est : pensez-vous passer le restant de votre vie d’actif à travailler en Suisse ? (au moins le temps de la durée du crédit) Si la réponse est oui, alors l’emprunt en CHF peut faire du sens. Une autre question importante est liée à la stabilité de votre situation personnelle. Si pour une raison ou une autre vous devez revendre votre bien immobilier en catastrophe, il se peut qu’à ce moment le taux de change soit défavorable et que vous perdiez beaucoup d’argent sur la vente du bien et éventuellement vous retrouver dans une situation où la vente ne permet pas de solder le prêt. C’est arrivé à des amis et la situation n’a pas été simple à gérer. Rien que pour ce point je préfère l’assurance du prêt en EUR. Ensuite il ne faut pas s’endetter trop haut et faire des projections avec des taux de changes pessimistes si vous optez pour un prêt en EUR, et dans ce cas le risque de change se transforme plutôt en manque à gagner dans le pire cas…
En effet il y’a peu à gagner avec un prêt CHF sur le taux d’intérêt. Ce qui n’était pas le cas il y’a encore 10ans, les emprunts CHF étant largement plus avantageux.
Peu de banque proposent des emprunts CHF, et celà induit d’autres frais (ex. couverture de change pour un VEFA) et des taux de change pourris. Et comme souligné, peu de concurrence sur le taux d’intérêt et les assurance. En empruntant en EUR on choisi au moins la manière de convertir ses CHF en EUR.
Le risque du taux de change existera toujours quelque soit la devise empruntée.
Aussi dans le cas ou le logement est ensuite mis en locatif, les rentrées se feront en EUR.
salut jibego
attention a le revente du bien, j’ai eu le probleme d’un prêt en chf et revendu un bien en euros.
La difference qu’applique le notaire peut aller jusqu’à quelque milliers d’euros car il ne respecte pas le taux constaté le jour de la vente, il prend sa com dessus ainsi qu’un taux de change sorti d’où? on n’en sait rien, et, surtout ne pas vendre son bien en fin de semaine, et faire le transit de la vente par un autre organisme que le notaire.
simplement pour info
Dans notre cas, envisager le taux à la hausse dans les années à venir ne me semble pas être de la spéculation, mais surtout une évaluation des risques à partir d’un choix de vie personnel (travailler en Suisse et habiter en France). Comme le dit ykatsot, il faut surtout que je me projette sur un taux élevé comparé à l’heure actuelle et que j’étudie mes capacités de remboursement en conséquence.
Ma situation personnelle est stable et je suis plus dans l’idée de conserver mon bien quitte à le mettre en location que de le revendre, mais ça, on choisi pas toujours ^^
Pour ce qui est du mixe EUR/CHF, j’ai essayé de demandé à certaines banques et aucune ne s’est positionnée… J’ai l’impression que les taux sont tellement bas qu’elles ne sont pas prêtes à s’embêter avec ça…
