Pour un investissement en micro foncier, sur une base de 100 € de loyer, il faut compter :
8% de TF (1 mois), 12% de CSG Patrimoine (15,5% de 70%), 5,6% de CMU, 70% de votre tranche d’impôt marginal(ex : 21% dans la tranche marginale à 30%), au bas mot, 50% reparte à l’état. Si on ajoute 20% d’intérêt bancaire (avec taux à 1.65%, et rendement locatif de 8%), ainsi que les charges de copro, l’entretien et la maintenance courante, les petits frais. C’est vrai qu’au final il ne reste pas grand chose.
Une des solutions est la SCI IS ou la location meublée qui permettent l’amortissement du bien (mais attention à la revente)
Oui, vrai, pour la déclaration d’impôts en France.
Pour les frontaliers imposés en Suisse pour les revenus percus en Suisse, par exemple Genève ou Argovie, le contribuable devra demander à l’administration fiscale cantonale une révision de son impôt prélevé et le remboursement du trop percu en prenant en compte les versements effectués sur le 2e et le 3e pilier. Dans ce cas, la limite des 12 trimestre n’existe pas pour l’administration fiscale suisse, qui recalcule et rembourse le trop percu.
Ce trop percu n’est pas imposable en France. Jje ne sais pas s’il doit être déclaré (à mon avis non).
Par contre, cette limite s’applique pour le calcul du RFR par le fisc francais et par là-même a des conséquences sur:
- le taux d’impôt des revenus en France (revenus locatifs, mobiliers…)
- la cotisation CMU
- tout ce qui dépend du RFR
Non. On déclare les revenus percus au fisc francais. Comme le dit jpm, ceux qui payent leurs impôts en Suisse n’ont pas cette contrainte sur leurs revenus suisses, puisqu’il s’agit d’une possibilité donnée par la Suisse de diminuer le revenus fiscal.
Pour la location meublée, attention au BIC.
Bénéfice Industriel et Commerciaux = entreprise (numéro SIRET obligatoire) = soumis à la Cotisation Foncière des Entreprise =
Lorsque la valeur locative est très faible, une cotisation forfaitaire minimum est établie à partir d’une base dont le montant est fixé par délibération de la commune ou de l’EPCI concerné
C’est a peu près ça, mais tu peux ajouter la vacance locative, les frais de gestion, les charges non récupérables etc…
Je me suis barré de la CMU, si je peut éviter de payer 8% + de la CSG sur mes revenus locatifs c’est toujours ça de pris. A la finale cela me fera une ponction de 25% de mes revenus locatifs.
Ensuite j’ai acheté neuf car à peine plus cher que l’ancien, frais de notaire réduis, éxonération de taxe foncière ou réduite dans certaines commune, tout aux normes en cas de revente forcée, pas de travaux à prévoir avant une dizaine d’année.
J’ai investit pour avoir une source de revenu pour plus tard, mais il est clair que c’est pas mal d’emmerdes pour une rentabilité nette pas faramineuse, tout comme être proprio d’ailleurs.
Faut bien être conscient que tout ce que tu gagnes et même achête est ponctionné par l’état: par exemple dans ton caddie tu as a 20% de TVA, quand tu fais un plein à 100eur à la station tu n’as que 40eur d’essence, taxe de notaire 7.5% ancien (sur un achat pour un locatif dans l’ancien, ça fait déjà quelques années de locations avant d’amortir ces seules taxe…) etc. On peut aussi parler de la taxe de la plus value immobilière…
1 « J'aime »
oui evidemment !!
vous mélangez placement et investissement !!
un placement se fait obligatoirement avec de l’argent que vous possédez.
un investissement se fait préférablement avec de l’argent que vous ne possédez pas.
si vous n’achetez pas du VEFA, vous achetez du 5-10 ans d’age, vous faites des petits travaux, plus les frais, + les interets d’emprunts, et zou, pas d’impot sur les loyers.
et bien sur on ne se met pas au régime microfoncier, on se met au régime réel ainsi on peut déduire non pas 30% mais autant que représente les frais fiscalement déductibles (40% ? 60% peu importe).
vous achetez un immeuble (de plusieurs apparts) à 500K€ à crédit, au taux de 1.5%, rendement de 4%. vous gagnez donc 2.5% de rendement brut chaque année sur une demie patate que vous n’avez pas. et le brut est proche du net car vous utilisez l’effet de levier.
vous bordez tout cela avec une garantie loyers impayés, et zou, les doigts dans le nez.
Si vous êtes un perfectionniste du rendement net, vous networkez un peu pour avoir un plombier, un peintre, un électricien dans votre entourage (ou mieux vous même) qui agisse vite et bien et zou.
Ceci dit, ce ne sera jamais aussi calme qu’un livret A, mais c’est pas le même résultat.
cela dit, hormis l’incertitude juridique autour du meublé, à faire aujourd’hui, je ferais du meublé (meilleur rendement, optimal niveau patrimoine, mais ça s’improvise moins bien que de la location nue).
1 « J'aime »
UP - est-il vrai que les frontaliers ne peuvent plus souscrire de troisième pilier depuis avril 2017 ?
Je crois qu’il reste quelques assureurs qui pratiquent encore la vente de 3e pilier aux frontaliers, mais vu les menaces qui pèsent sur le maintien de la déduction fiscale ils ne sont plus nombreux.
D’ailleurs là question se pose, reste-t-il encore un intérêt à souscrire un 3e pilier si cette déduction disparaît dans les prochains mois (ma réponse est non, mais je veux bien entendre un avis contraire étayé).
Mais que se passe t il pour les 3eme piliers déjà ouverts? La déduction saute aussi ? Car sans déduction, la rentabilité est nulle. Et si on avait ouvert son 3eme pilier il y a moins de 20 ans… on perd de l’argent a ressortir ses billes avant la retraite.
En gros si c’est le cas, on s’est bien fait couillonné
C’est pas encore fait, je m’abstiendrai de donner un avis certain mais sachant que le retour fiscal se base sur une demande de correction de l’impôt à la source, et puisqu’on voit que la règle peut changer du jour au lendemain (cf. la limitation des frais de transport l’année dernière, la prise en compte du revenu étranger du conjoint l’année précédente…) je pense qu’il est important d’avertir qu’il y a au moins « un risque ».
Il ne reste à ma connaissance que deux compagnies qui proposent encore des 3ème piliers aux frontaliers et une qui les a suspendu mais devrait les proposer à nouveau d’ici peu.
Pour etayer votre réponse, la Finma a imposé certaines directives aux compagnies par rapport à cela, mais n’a en aucun cas, dans ses textes interdit aux compagnies de les proposer.
Ce qui est vrai en revanche, c’est que celles qui le font encore pourraient décider d’arrêter du jour au lendemain si le respect de ces directives devient trop coûteux dans la commercialisation de ces produits aux frontaliers.
Ces mêmes directives ont forcé les compagnies d’assurance maladie à ne plus proposer de complémentaires non plus aux frontaliers. Ceci n’a donc selon moi rien à voir avec les menaces qui pourraient peser sur le maintien de la déduction fiscale.
Si cette déduction disparait, le troisième pilier perd un avantage certain pour les frontaliers et devient moins rentable, mais il ne faut pas oublier que c’est un produit dans lequel on peut inclure du risque en cas de décès et d’invalidité (et ceci a son importance lorsque l’on connait la manière dont on est couvert en suisse en cas d’invalidité suite à une maladie), et qu’il existe différents véhicules de placement. Je dirais donc que tout dépend du but que l’on a en souscrivant son 3ème pilier…
Soit, la non-commercialisation n’est pas liée à la menace pesant sur le maintien de la déduction fiscale, je vous accorde ce point, mon raccourci était faux.
Mais faut bien avouer que cette menace est réelle, c’est quelquechose qu’on a entendu circuler, et je pense pas que ça étonnerait grand monde (surtout pas les assureurs) si cette déduction était remise en cause du jour au lendemain.
Ajoutez à cela les carrières souvent « en pointillé » du frontalier, et l’offre sur France (certes en euros) avec des contrats beaucoup plus rémunérateurs (les contrats d’assurance vie sur France ont des taux d’intérêts bien plus élevés que les 3e piliers), aujourd’hui j’aurais du mal à conseiller autre chose qu’un pilier bancaire à un frontalier, « tant que ça dure ».
Je suis d’accord avec vous, puisque de toute façon rien n’est jamais figé, surtout en terme de fiscalité. Cependant, et depuis l’époque de mon grand-père, il y a toujours eu des « on dit » sur la situation des frontaliers ou leurs avantages, je ne m’y fie donc que très peu, même si encore une fois tout est possible.
Vis à vis des carrières en pointillé, c’est aussi pour cela que je parle de l’objectif que l’on a en le faisant, tout en étant conscient que c’est un placement de long-terme et qu’il ne conviendra pas à quelqu’un qui n’a pas pour but de rester durablement sur Suisse, tout est question de projet.
Quant au contrats d’assurance vie en France, ces taux sont (sauf erreur, n’hésitez pas à me contredire car cela m’intéresse) révisables et n’apportent pas plus de certitudes sur le long terme que l’incertitude liée à une éventuelle remise en cause de la déduction fiscale. Je vous rejoins en revanche sur le fait qu’un 3ème pilier « traditionnel » n’est pas ce que je choisirais avec un taux à 0,25, mais il existe des produit avec très peu de risque et un fort potentiel de rendements.
En ce qui concerne la stabilité des deux monnaies, je pense que votre parenthèse veut tout dire, j’attendrais en tous cas dimanche avant de faire un placement de long terme en euro 
Je précise juste que je trouve le débat intéressant je ne cherche en aucun cas à vous attaquer 
Le souci avec le « long terme » dans le cas du frontalier c’est que techniquement, dès la seconde à laquelle il a finit de bosser en Suisse, il n’a plus le droit de verser sur son 3ème pilier (ni donc de bénéficier du volet prévoyance).
Alors certes les sommes restent acquises et capitalisées en vue de la retraite, mais sur un pilier incluant un volet prévoyance, elles sont souvent bien faibles au vu des montants versées.
Au moins le pilier bancaire a ces 2 avantages : profiter du retour fiscal tant qu’il existe, et récupérer son capital versé jusqu’au dernier centime.
Pour les produits français je ne suis pas un spécialiste (où est @jpm quand on a besoin de lui ?) et effectivement les bons taux ne sont pas garantis, mais de mémoire ces dernières années les meilleurs produits affichaient quand même des rendements de l’ordre de 3 à 3,5%.
il est submergé…préparé a un crash de disque dur mais pas au crash de la carte mere…
desolé a tous de l’absence.
pour repondre a la question oui 3.6% en 2015 et 3.1% en 2016…
et non un 3e pilier pour un frontalier, même avant je ne voyais pas trop l’intérêt, pas assez flexible.
pour ce qui des impôts, il est souvent bien plus simple (donc efficace) de payer autant d’impôts en gagnant plus, que de payer moins d’impots en gagnant autant.
d’ailleurs l’impôt dû n’est pas une bonne métrique de l’enrichissement (ou de la performance), le rendement net de tout (charges + fiscalite + cotisation sociales) l’est.
1 « J'aime »
Ceci est en effet une problématique pour la compagnie restante proposant du 3a mais plus de 3b car il n’y a plus de switch possible pour pouvoir continuer sa prévoyance sans contrainte. Cependant, elle permet de mettre le contrat en pause jusqu’à 4 ans sur la durée du contrat. Il est possible de se retrouver au chômage plus de 4 ans sur une carrière, je l’admets, mais ceci limite tout de même le risque d’avoir l’obligation d’arrêter.
L’autre propose toujours du 3b et permet (sauf erreur) de switcher de l’un à l’autre.
Pour le débat banque vs assurance, ce n’est pas comparable pour moi. Un 3 eme pilier en banque est un compte épargne, et une bonne solution pour une personne ayant pour but de retirer son argent dans les 15 ans, mais il ne couvre pas tous les besoins de prévoyance liés aux lacunes du système suisse et n’offre que bien peu de garanties en cas de défaut.
Encore une fois, tout est une question d’objectifs et de besoins.
1 « J'aime »
Merci pour la précision
c’est sure qu un 3 eme pilier n est pas flexible et ne se veut pas flexible, ce qui ne veut pas dire qu il n a pas d intérêt
Ce n est de toute façon pas comparable. Un 3 eme pilier en assurance est un produit de prévoyance, une assurance vie (au sens francais) est un simple placement financier
Quant à la théorie sur les rendements liés aux économies d impôts, quelqu un qui a un 3 eme pilier depuis 30 ans à économisé chaque année sa somme aux impôts, je doute qu aucune assurance vie française ne fera du 3% sur 30 ans.
Pour savoir ce qui a un intérêt, il est nécessaire d analyser les besoins et objectifs de quelqu un. Les deux peuvent avoir leurs avantages et inconvénients, et les deux peuvent avoir un intérêt
2 « J'aime »
Çà sent quand même l’assureur ça… MDR